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10月28日，咸宁市咸安区旅游新城项目联系人刘武寿终于给出了一个解释：整个旅游新城项目只有碧桂园一家来做，11月就要进场整体开工，明年5月1日旅游新城内各项基础设施完工，并迎接领导参观。而已经开工的碧桂园酒店2008年12月31日就要完工。 “整个项目符合各项政策，省里已经下了批文。”刘武寿强调。 按照咸宁市国土局的说法，整个旅游新城所处的区域为咸宁的温泉旅游区，记者从咸宁市国土局内部渠道获悉，整个咸宁温泉旅游区近期并无土地拍卖。在中国土地市场网上，也没有显示任何有关旅游新城相关地块的拍卖情况。 这些前后矛盾、彼此相反的信息，使得咸宁项目疑云重重。“只要是国有土地，变更土地用途搞商业开发的，就必须走招拍挂程序，否则即是违法。”当地一位国土资源系统人士向记者强调。 规模与成本 截至6月30日，碧桂园土地储备达到2990万平方米，较4月20日上市时的1900万平方米大幅增加57.6%。最新的数据显示，碧桂园的土地储备已激增至5400万平方米，短短几个月的时间，其扩张的势头确实令人震惊。 2007年8月国务院发展研究中心出台的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示：“越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。” 碧桂园模式显然是规模竞争者中的佼佼者。碧桂园所拿土地大多集中在二、三线城市，其中以酒店及商业配套在内的大型住宅项目为主，碧桂园通过获得大面积价格低廉的土地，开发低密度、社区化并且具备价格优势的综合性地产。 碧桂园大多开发“郊区大盘”，这些项目均位于具有良好交通条件的市郊地区，购地价格远低于市区。而其又惯于一次性购置大面积地块，议价能力也较强，所以公司的购地成本较低。2004～2006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45%，远低于其他开发商20%左右的比例。 2004～2006年，碧桂园营业额和纯利复合增长率分别达到56.5%和141.1%。这种几何式的增长，依赖于其“低价、快速”的经营模式。 碧桂园2007年的中报显示，碧桂园总资产342亿元，负债总额约为176亿元，资产负债率由年初的90.36%下降至目前的51.36%。资产负债率的下降得益于公司4月的IPO募集资金148.5亿元。2007年上半年，碧桂园完成销售额60.338亿元，同比增长48%；股东应占利润则为14.21亿元，同比增长164%。 同时，碧桂园从项目设计、建筑、装修直至项目建成后的物业管理均自行承担及实施，确保能够有效控制综合开发成本，并同时赚取开发程序中的每一笔利润。开发成本的相对低廉，使碧桂园可以较低的价格开拓市场，平价多销的策略又保证了开发项目的高周转率。 虽然碧桂园楼盘售价低，但由于成本控制，保证了开发项目的毛利率和边际利润。同一些领先的房地产企业相比，碧桂园净利润率甚至占据一定优势。 “客观地说，51.36%的资产负债率在地产企业里并不算高，2007年中报中碧桂园的预收账款为103224.25万元，而这笔资金迟早会转化为收入，作为资产的减项。碧桂园在购地资金的支付方面也可以同地方政府达成分阶段支付的合理协议，化解资金紧张的压力。”一位地产行业的证券分析师告诉记者。 （本报记者任绍敏、邢少文对本文亦有贡献） 相关链接 规模化扩张路径争议 国务院发展研究中心近日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二、三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。 全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二、三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为59%，超过1500万平方米（2007年上半年）的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界(14.85,-0.22,-1.46%)在全国各地的土地储备已达1753万平方米；越秀投资房地产业五年保持了300亿元左右的资产规模，土地储备达600万平方米；华润置地去年基本盈利为6亿港元，其总土地储备量也达到819.9万平方米。富力地产最新公布的公告显示，截至7月11日，富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。跨区发展、资源占有与规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。
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