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“高档＋外销” 对许荣茂有所了解的人都说，他最听政府官员的话，与当地官员的关系也最好。学中医出身的许荣茂为人格外细心。世茂曾经以18亿拿下南京一个地块，当时为显示自己的诚意，许荣茂事前派人做了全套规划模型，装了整整一卡车运到南京。令当地政府感动不已。 回顾许荣茂的投资经历，无论是在北京，还是上海，无不是挑选不为人看好的地段买进，兴建高档住宅，而后此地便会神奇般升值，最终许氏获利颇丰。最经典的案例还是上海的世茂滨江项目。 “我进入上海后，拿的第一块地就是今天世茂滨江的所在地。我们是以每平方米300美元，既2500元每平方米的楼面成本，从浦东新区政府手里买的。当时，他们的开价就是300美元，我一点都没有还价。” 世茂滨江花园，无论从规划、设计、用料乃至销售方式都是经过精心的操作，销售额更是蝉联4年上海冠军并取得单盘销售过百亿元的业绩。拿销售方式来说，许荣茂别出心裁地策划了一次“台湾攻势”，让其子许世坛亲赴台北采用广告轰炸的方式来促销，仅7天时间滨江花园在中国台湾即创下12亿新台币的销售业绩。他甚至还把滨江花园推销到美国，在那里销售了3亿多元。于是，有媒体这样总结许荣茂的投资理念：高档＋外销。 低价掠地是许氏“撒手锏” 据许世坛介绍，世茂集团的房地产利润主要来源于地产而不是房产。许世坛还承认：世茂集团一般将土地价格控制在成本的20%以内，远远低于业界50%的水平。他举例说，当年世茂在江苏常熟买了200万平方米地，价格大约是80万一亩，而现在市值翻了一番，仅此一项便赚到了20多亿元。另外，他们4年前购买的上海北外滩项目的土地，当时的价格是每平方米4000元，花费4亿元，而现在市值涨到了30多亿元。这就是说，房子还没盖，他们已经先赚了20多亿。 其实，世茂在房产上所取得的高利润率及巨额利润，一点也不比地产逊色。世茂在上海的世茂滨江花园，每平方米售价24000~28000元，在南京的世茂滨江新城，住宅类均价也高达10500元上下。如果按“30%的利润率”来计算，前者每平方米给世茂带来的利润是7000~9000多元，后者也达到了3000多元，相当于去年南京平均房价的68%。 实际上，世茂买下这块土地花费了18亿(据说还是分期向南京市政府付款)，150万平方米的高层建筑按每平方米2000元的建安成本算也就是30亿，基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。而世茂在这项操作上得到的回报究竟是多少？在南京市房管局的“南京网上房地产”网站上，住宅的均价为10500元左右(而住宅和商业项目及酒店比较是价格最低的)。我们以1.05万×150万(总建筑面积)来计算世茂得到的回报，结果是世茂在南京这一个项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法，世茂的利润107.5亿元；如果按照政府网站的“投资75亿元”的说法，世茂的利润总和也达到82.5亿元。即使是按照100亿元投资额，世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同，世茂的投资回报率最低的达到57.5%，中间的及政府的算法也有110%，高的则达到215%。 据媒体引用许世坛的话，目前许氏家族现在全国“已经储备了1000万平方米的土地”用来开发房地产。这比北京市2005年一年的全部住宅供地(为880公顷)还要多出120万平方米。业内人士推算，如果这1000万平方米土地按容积率1.5来算，可以造1500万平方米的房子；而按照世茂擅长的以建高层和小高层来获得利益最大化的话，以2.2为其平均容积率，就可以建2200万以上平方米的房子。ceo.ttwv.com
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